Ontruiming in Kort geding

Stel: u verhuurt een pand. In het begin betaalt de huurder op tijd, maar door een tegenvaller komt uw huurder financieel in de problemen. De huur wordt niet meer betaald. U wilt de huurovereenkomst beëindigen. In de rechtspraak wordt aangenomen dat een achterstand van drie maanden voldoende is om de huurovereenkomst te kunnen beëindigen maar daarvoor zult u een bodemprocedure moeten starten die in de regel vele maanden kan duren.

In de bodemprocedure vordert u ontbinding van de huurovereenkomst op grond dat de huurder zijn verplichtingen niet nakomt. Zodra de huurovereenkomst is ontbonden moet de huurder het pand verlaten. Maar als de huurder verweer voert (‘het gehuurde heeft gebreken’) kan het zo een jaar duren voordat een rechter de huurovereenkomst heeft ontbonden en u het gehuurde kan ontruimen.

Een kort geding zou in dat geval uitkomst kunnen bieden. Als de rechter een vordering tot ontruiming in kort geding toewijst, kunt u het pand alvast ontruimen in afwachting van de uitkomst van de bodemprocedure. Een vordering tot ontruiming in kort geding is toewijsbaar indien voldoende aannemelijk is dat deze vordering in een bodemprocedure zal worden toegewezen én indien van de verhuurder niet kan worden gevergd dat zij de uitkomst van de eventuele bodemprocedure afwacht. U moet een spoedeisend belang hebben bij de vordering tot ontruiming. Zowel het vereiste van de aannemelijkheid dat u in een bodemprocedure in het gelijk wordt gesteld, alsmede het spoedeisend belang zal hiernavolgend kort uiteen worden gezet.

Voldoende aannemelijk

Omdat de vordering voldoende aannemelijk moet zijn en op eenvoudige wijze in kort geding moet zijn vast te stellen, is het zaak de vordering duidelijk te motiveren en te onderbouwen. Zoals gezegd, zal gesteld en onderbouwd moeten worden dat sprake is van een betalingsachterstand van minimaal drie maanden of dat de huurder structureel te laat betaalt. Dat dit niet altijd even eenvoudig is blijkt uit een uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 25 januari 2017.

In deze kwestie stelde de verhuurder dat sprake was van drie maanden achterstand. Verhuurder ging daarbij ervan uit dat de betalingstermijn in de huurovereenkomst een fatale termijn was en derhalve na het verstrijken van de 1e van de maand opeisbaar zou zijn. In de huurovereenkomst was echter bepaald dat verhuurder de huur maandelijks zou factureren en dat huurder de factuur telkens binnen 14 dagen na factuurdatum diende te voldoen. De verhuurder betoogde dat de huur per maand opeisbaar zou worden. De rechtbank oordeelde echter dat vooralsnog aangenomen moest worden dat huurder in ieder geval erop mocht vertrouwen dat hij een betalingstermijn kreeg met een minimum van 14 dagen. Niet voldoende aannemelijk was dus dat een achterstand was van drie maanden huur zodat de vordering tot ontruiming werd afgewezen.

Spoedeisend belang

De vraag of van de verhuurder niet gevergd kan worden dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht is evenmin altijd even eenvoudig te beantwoorden. De rechtbank Noord-Holland oordeelde op 19 december 2016 zonder nadere motivering dat het spoedeisendheid van de vordering tot ontruiming was gegeven ‘uit de aard van de zaak’. Verhuurder vorderde ontruiming van een bedrijfspand van een (inmiddels failliete) horecaonderneming. Ondanks dat sprake was van een afkoelingsperiode in faillissement werd de vordering tot ontruiming toegewezen. De schade aan de zijde van verhuurder liep alsmaar op en de boedel was leeg.

Hoe anders oordeelde de rechtbank Overijssel op 20 september 2016 Daarin wees de rechtbank een ontruimingsvordering in kort geding af wegens het ontbreken van een spoedeisend belang. In tegenstelling tot het oordeel van de Rechtbank Noord-Holland meende de rechter dat het enkele feit dat sprake is van een huurachterstand, hoewel fors, niet zonder meer een spoedeisend belang meebrengt bij het al ontruimen van de woning voordat daarover in de bodemprocedure is beslist. Daarbij moet opgemerkt worden dat verhuurder geen bijzonder belang had gesteld bij het al kunnen beschikken over de woning, bijvoorbeeld omdat een andere huurder is gevonden.

Bovenstaande uitspraken tonen aan dat het vorderen van ontruiming in kort geding niet een vanzelfsprekendheid is. Het feit dat de verhuurder wil voorkomen dat de huurachterstand oploopt of meent dat sprake is van een forse huurachterstand, betekent niet altijd dat ontruiming van het pand, voordat daar in een bodemprocedure over is beslist, gerechtvaardigd is.

Is er een huurachterstand of dreigt er een huurachterstand te ontstaan? Neem dan contact op met het Team van MulderVanGeel advocaten. Wij helpen u graag!